Otázky a odpovědi

• Správce nemovitosti je nestranný subjekt, který se s odbornou péčí postará o Váš dům. Většina kvalitních správců dnes již také umožňuje pro své klienty online náhled k hospodaření společenství. Díky tomu, že správce pravidelně účtuje o výdajích a příjmech domu, zajistí vlastníkům kontrolu mimo jiné nad činností výboru.
• Kvalitní správce nemovitostí zná všechny povinnosti technických norem, periodicitu revizí a servisů a změn v legislativě. Pomůže se orientovat při hledání technických řešení pro Váš objekt.
• Správce nemovitostí ručí za bezproblémový chod budovy, včetně vedení účetnictví. Za tímto účelem je také pojištěn. Čím vyšší pojištění, tím větší záruka pro vlastníky.
• U domů, které se spravují sami, resp. kde správu domu svěří vlastníci pouze výboru společenství, který ji i fyzicky vykonává včetně vedení účetnictví, není žádná kontrola hospodaření výboru.

• Pro případ havárie ve společných částech domu je k dispozici telefon non stop dispečinku  775 885 885, v době od 8.00 do 18.00 se dovoáte na Helpdesk Prague Propery Management, a.s.

• Budete-li mít závadu ve vašem bytě, která nesouvisí se společnými prostory domu, můžete si objednat zásah havarijní služby na non stop dispečinku  775 885 885  (v době od 8.00 do 18.00 se dovoláte na Helpdesk Prague Property Management, a.s.. Tuto opravu je však nutno hradit napřímo, a to v hotovosti.

• Pokud máte byt v záruční lhůtě (obvykle 2-3 roky od kolaudace) je možno reklamační závadu v bytě nebo vlastním nebytovém prostoru reklamovat dle pokynu developera. Tento postup vždy stanovuje reklamační řád.
• Doporučujeme oznámit reklamaci způsobem, který Vám zajistí pozdější případné právní vymáhání opravy (např. doporučená pošta, doručení do datové schránky).

• Pokud zjistíte závadu na společných částech domu, oznamte nám ji správci vašeho objektu, který tuto závadu bude reklamovat u developera. Kontakt na správce je vždy vyvěšen na nástěnce vašeho objektu.

• V pravidelných intervalech provádíme kontroly plateb přijatých plateb za služby spojené s užíváním bytů a nebytových prostorů.
• První upomínka je spíše upozornění a slouží k informování dlužníka.
• Další upomínky jsou zasílány evidovaným způsobem a náklady na jejich zpracování a distribuci jsou hrazeny dlužníky.
• Některé domy mají dále odsouhlaseny různé finanční sankce pro dlužníky.
• Po dohodě se zástupci domu předáváme vybrané dluhy k právnímu vymáhání.
• Pokud jste dostali upomínku dlužné platby, prosíme, uhraďte dluh neprodleně.
• Pokud máte pochybnosti o výši dluhu, neváhejte a kontaktujte naše oddělení platební evidence.

• Jako vlastník (majitel bytu) máte povinnost platit měsíční zálohové platby
• Vlastníci, nájemníci provádějí platby vždy přímo na účet domu (Společenství vlastníků).
• Přepis a instrukce pro provádění plateb jsou uvedeny na listu předpisu záloh, který je možno stáhnout i v elektronické podobě na naší klientské zóně.
• Důležité je použít správný variabilní symbol, jinak nebude Vaše platba identifikována!!!.
• Pokud Vám schází předpis záloh, můžete ho získat skrze naší klientskou zónu, nebo prosím kontaktujte oddělení platební evidence, rádi Vám ho zašleme.

• Vyúčtování nákladů spojených s užíváním bytů a nebytových prostor provádíme ročně dle platné legislativy, a to do 30.4. následujícího roku.
• Pro vyúčtování používáme údaje z naší evidence plateb a změn v bytech a nebytových prostorech a z odečtů a rozúčtování měřených služeb (voda, teplá užitková voda a topení).
• Po obdržení vyúčtování začíná běžet reklamační lhůta v rozsahu uvedeném na dokumentu vyúčtování (obvykle 30 dnů, pakliže nemáte ve stanovách jinou lhůtu).
• Po vyřízení případných reklamací jsou vyplaceny přeplatky a předepsány nedoplatky z vyúčtování (nejdéle do 31.7. dle zákona).
• Pokud máte pochybnosti o správnosti vyúčtování, neváhejte a kontaktujte nás, nejlépe emailem.

• Správce je nutno o změně vlastníka bytu nebo nebytového prostoru informovat co nejdříve, včetně uvedení kontaktů na nového vlastníka a kopie návrhu na vklad do KN. Toto lze učinit neprodleně po dni podání návrhu na vklad do KN.
• Vlastnictví přechází ke dni, ke kterému je zapsána změna v KN (zpravidla je to zpětně datum podání návrhu na vklad vlastnického práva). Toto datum je potřeba správci doložit dokumentem z katastru nemovitostí. Obyčejně to bývá razítko na potvrzené smlouvě vrácené z KN po provedení zápisu. Stačí zaslat kopie stran smlouvy, kde je uveden původní a nový majitel, předmět prodeje a otisk razítka KN s vyznačením data nabytí účinnosti změny vlastnictví.
• Měřené služby (teplo, voda) jsou vyúčtovány na základě stavů měřidel, které si uvedete ve vašem předávacím protokolu a zašlete správci.
• Výrobní čísla, stavy, druh služby (teplo, TUV, SV apod.) a datum odečtu měřidel potvrzené oběma účastníky prodeje je potřeba předat správci. Odečet měřidel může být proveden nejen v den změny vlastnictví, ale i před nebo po tomto datu. Odečtené hodnoty však budou vždy použity tak, jako by k předání bytu došlo v den změny vlastnictví.
• Neměřené služby (např. úklid, výtah, odvoz odpadu, odměna správci) budou rovněž vyúčtovány k datu změny vlastnictví.
• Vyúčtování provádí správce vždy jednou ročně za celý kalendářní rok pro celý dům. Vyúčtování v průběhu roku pro jednoho vlastníka nelze provést. Původní vlastník proto musí správci předat kontaktní údaje pro předání vyúčtování.
• Přehlášení elektřiny, plynu, kabelové TV, telefonu a dalších individuálních služeb v bytě je věc pouze mezi účastníky prodeje a správce tyto služby nevykonává a ani nevyúčtovává.
• Pakliže správci není předán pokyn od původního i nového vlastníka, ke kterému datumu se byt převání, musí se při vyúčtování vycházet z data změny vlastnictví, nikoliv např. z data skutečného předání bytu.

• Pokud potřebujete nový klíč, ovladač, nebo máte jiný požadavek, oznamte nám Váš požadavek správci objektu.
• Pokud vám byl čip nebo ovladač ukraden, nebo jste ho ztratili, informujte správce, který má na starost váš dům a ten s Vámi dohodne podrobnosti ohledně blokace.

• Klientská zóna PPM je moderní nástroj pro všechny vlastníky, kde jsou umístěny veškeré potřebné informace jak pro jednotlivé vlastníky, tak hlavně pro výbory jednotlivých Společenství vlastníků.
• V této Klientské zóně má každý vlastník informaci o svém správci, o svých platbách vůči Společenství, dále jsou zde uloženy vyúčtování i několik let zpátky.
• Členové výboru zde mohou podrobně sledovat plnění provádění revizí a servisů, včetně naskenovaných protokolů
• Klientská zóna obsahuje i veškeré účetní údaje, jakožto i jednotlivé faktury v elektronické podobě.
• Prezentace v pdf formátu je umístěna v sekci Služby / Klientská zóna

• Společenství vlastníků stanovuje práva a povinnosti jednotlivých majitelů, společenství musí obzvláště zajistit správu, provoz a opravy společných částí domu a pozemku, přičemž společenství má povinnost dodržovat všechny platné legislativní předpisy týkajících se společenství a postupovat v souladu s přijatými stanovami společenství.

• Každé Společenství vlastníků má bu svůj výbor (sestavený z vlastníků, většinou 3-5 členný), který řídí a kontroluje správce objektu, u menších objektů se praktikuje i funkce předsedy (jednočlenný výbor)
• Výbor nebo předseda společenství je volen na určité období (2-5 let), které je určeno stanovami Společenství vlastníků. Volba probíhá na Shromáždění.

• Jako členu výboru/předsedou společenství NOZ nařizuje povinnost, chovat se jako řádný hospodář. Podle § 159 NOZ spočívá péče řádného hospodáře ve výkonu funkce s nezbytnou loajalitou, potřebnými znalostmi a pečlivostí.

• Např. má-li spoluvlastník dluh na platbách ve splatnosti nebo již rovnou po splatnosti, případně má povinnost hradit úhrady z titulu tzv. pravidelných plateb. Pokud by se Společenství vlastníků včas nepřipojilo k exekuci nebo insolvenci vlastníka, vzniká společenství škoda, za kterou jsou plně majetkově odpovědní členové výboru.
• Druhý příklad – vlastník prodává jednotku a má nedoplatky. Společenství vlastníků o prodeji jeho jednotky včas neví, a tudíž neuzavře jeho vyúčtování a nevyžádá dorovnání částky, dokud vlastník bydlí v domě

• Vznikne-li Společenství vlastníků škoda, které šlo předejít, jsou členové výboru/předseda za tuto škodu odpovědní. Společenství vlastníků má plné právo podat na člena výboru/předsedu žalobu a domáhat se náhrady škody. A to i 3 roky zpětně v rámci subjektivní lhůty a dokonce 10 let zpětně v rámci objektivní lhůty.

• Každé Společenství vlastníků je povinno minimálně jednou za rok zorganizovat shromáždění, je nutno tedy stanovit termín, místo a program schůze.
• Povinnost je informovat vlastníky pozvánkou dle pravidel Stanov, obvykle nejpozději 15dní předem.
• Připravit prezenční listinu – hlasování dle spoluvlastnických podílů. Na shromáždění vlastníků provést prezenci, spočítat účast a usnášeníschopnost dle spoluvlastnických podílů (nutná nadpoloviční většina přítomných vlastníků).
• Zvolit předsedu a zapisovatele schůze
• Dle programu projednat všechny naplánované body
• V případě hlasování vždy postupovat dle platných stanov a platné legislativy.
• Po ukončení shromáždění vyhotovit zápis ze shromáždění.

• Shromáždění vlastníků není usnášeníschopné, jestliže se nedostaví více než polovina vlastníků. Výpočet je prováděn dle počtu vlastněné plochy a ne dle počtu jednotek
• V případě, že shromáždění není usnášeníschopné, může schůze proběhnout jako informativní, nelze však provést žádné usnesení ani změnu podléhající rozhodování vlastníků.
• Jestliže to umožňují vaše stanovy může se využít možnost hlasování per rollam (mimo shromáždění podle §1210 NOZ) nebo se scházet opakovaně dokud se nezúčastní dostatečný počet vlastníků.

• Situace, kdy ve společenství z různých důvodů nový výbor není zvolen, nastává v praxi poměrně často. Nikomu v domě se nechce dobrovolně převzít funkci výboru. Všichni jsou zaneprázdnění.
• Variantou výboru společenství je zvolení, jednočlenného výboru, resp. funkce předsedy společenství, který plnil stejnou funkci jako výbor.
• Od 1.1.2014, kdy vstoupil v platnost nový občanský zákoník (89/2012Sb.) již nelze použít ustanovení zák. 72/1994Sb. § 9, odst. 9 a výbor musí být zvolen. Na druhou stranu již může být členem výboru třetí osoba (pokud to stanovy umožňují), tedy osoba, která není vlastníkem jednotky ve společenství.
• Další cestou jak dosáhnout zájmu mezi vlastníky o funkci člena výboru, je i zkrácení funkčního období (např. na jeden rok), snížení počtu členů (již není zákonné minimum) či zvýšení odměn za výkon funkce.  Vlastníci by tak mohli mít větší zájem o členství ve výboru.
• V případě, že Vaše společenství bude hledat jako výbor třetí osobu profesionální předseda, jsme připravení po individuální domluvě tuto funkci vykonávat.
• V každém ohledu výbor či předseda společenství zvolen být musí. Společenství bez platného vedení není schopno jednat ani konat a může se dostat do problémů jak v komunikaci s dodavateli služeb, bankami, finančním úřadem a dalšími, tak do problémů finančních.

• Oznamovací povinnost vlastníků není žádnou novinkou. Měli ji podle § 20 odst. 4 dnes již zrušeného zák. 72/1994 Sb.  o vlastnictví bytů, mají ji nově od 1.1.2014 i podle občanského zákoníku ( §1177 NOZ).
• Nový vlastník musí oznámit nabytí jednotky nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem.
• V případě, že tak neučiní, není pravdou, že není členem společenství. Vlastníkem se stává povolením vkladu do katastru nemovitostí (přesněji podle účinků vkladu, tj. ke dni podání návrhu). Od tohoto okamžiku má práva i povinnosti ostatních vlastníků v domě, jako například placení záloh.

• Každé Společenství vlastníků musí mít své platné stanovy, které má k dispozici i správce objektu. Tyto stanovy je možno získat i v elektronické podobě na webových stránkách www.Justice.cz (viz užitečné odkazy).
• Tyto stanovy davají pravidla, co a jak má ve vašem domě fungovat.

• 21. srpna 2015 byl schválen zákon č. 221/2015, kterým se mění zákon o účetnictví 563/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Tento zákon byl již uveřejněný ve Sbírce zákonů a pro společenství vlastníků (dále jen SV), resp. pro bytová družstva (dále jen BD). Jedná se o:
  • 1. zatřídění SV / BD do účetní kategorie
  • 2. povinnost zveřejňovat účetní závěrku SVJ/BD (za rok 2014 musí být zveřejněná do 31.3.2016,za rok 2015 musí být zveřejněná do 30.11.2017)

• Energetický štítek budovy (dle vyhlášky Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB) stanovuje, kolik energie za rok daný objekt spotřebuje (v MWh).
• Energetický štítek má platnost 10 let
• Povinnost mít PENB upravuje zákon č. 406/2000 Sb. Poslední novelizace byla provedena k 1.7.2015. Ta upravuje a upřesňuje povinnosti, kdo a jak se tento průkaz má používat.
• Přesné informace je možno načerpat na webových stránkách (odkaz Užitečné odkazy) nutno dodat

• Od ledna 2016 je účinná nová vyhláška 269/2015 Sb Ministerstva pro místní rozvoj, která přináší změny v dosavadním způsobu, jakým se v bytových domech rozúčtovávají platby za teplo jednotlivým nájemníkům. Jako každá věc, přinášející změnu do zaběhnutých pořádků, protože se dotýká velké skupiny obyvatel. Podstata vyhlášky spočívá v novém stanovení procentního vyjádření tzv. základní a spotřební složky, a je nově upravena výpočtová metoda při rozdílech v nákladech na vytápění. Nový způsob je především spravedlivější v tom, že pokud dojde k překročení přípustných rozdílů v nákladech na vytápění, provede poskytovatel služeb úpravu výpočtové metody pouze u těch příjemců služeb, u nichž došlo k překročení některé stanovené hranice. Například pokud někdo překročí stanovené hranice odchylky od průměru (spodní hranice -20% a horní hranice +100%) musí počítat s tím, že se jeho hodnota nákladů na vytápění upraví na 80% průměrné hodnoty za zúčtovací jednotku. Upravený náklad na vytápění je pak násobkem výměry započitatelné podlahové plochy a upravené hodnoty. Pokud je tedy např. průměrný náklad na vytápění 100 Kč/1 m², potom se lze pohybovat v rozmezí od 80 Kč do 200 Kč bez úpravy nákladu na vytápění. Nový způsob rozdělení poměru základní a spotřební složky by měl být bytovým domem odsouhlasen (výbor/předseda/shromáždění vlastníků). Další informace k uvedené problematice je možné nalézt například na http://www.okolobytu.cz/clanky/je-nova-vyhlaska-na-rozuctovani-skutecne-takova-hruza).

• Základní složka vyjadřuje tu část nákladů, která není závislá na chování příjemců služeb – konečných spotřebitelů a rozúčtovává se každému podle tzv. započitatelné podlahové plochy bytu, nebo nebytového prostoru. Základní složka nákladů na teplo pokrývá permanentně náklady na pohotovostní výkon otopné soustavy, prostupy tepla, tepelné ztráty vnitřního rozvodu a náklady na temperování společných prostor domu.
• Spotřební složka nákladů na teplo pokrývá náklady na teplo dodané do bytu otopnými tělesy, jehož množství může nájemce ovlivnit regulací přívodu tepla do otopných těles. Vychází z míry indikované spotřeby energie na vytápění. Rozděluje se mezi příjemce služeb podle údajů měřidel s použitím korekcí či výpočtů. Výpočtové metody zohledňují rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepla, která je dána jejich polohou, velikostí otopných těles, způsobem připojení měřidel a projektovanou vnitřní teplotou.

EDA je místo sloužící k přijímání a evidenci požadavků, dotazů vlastníků a členů výborů týkající správy, údržby a provozu objektu směrované na správce a pracovnice evidence plateb. Výhodou EDY je snadné a rychlé zadání požadavku bez nutnosti hledat kontakt na správce nebo pracovnici evidence plateb a jistota, že se na váš požadavek, dotaz, závadu nezapomene. 

Na EDU lze hlásit jakékoliv požadavky, dotazy, závady týkající správy, údržby a provozu objektu, a to ve všední dny od 8.00 hod do 18.00 hod na telefonní číslo  775 885 885 popřípadě kdykoliv na e-mail helpdesk@ppmas.cz a nebo přes webovou aplikaci z „klientské zóny“.