Otázky a odpovědi

• Správce nemovitosti je nestranný subjekt, který se s odbornou péčí postará o Váš dům. Většina kvalitních správců dnes již také umožňuje pro své klienty online náhled k hospodaření společenství. Díky tomu, že správce pravidelně účtuje o výdajích a příjmech domu, zajistí vlastníkům kontrolu mimo jiné nad činností výboru.
• Kvalitní správce nemovitostí zná všechny povinnosti technických norem, periodicitu revizí a servisů a změn v legislativě. Pomůže se orientovat při hledání technických řešení pro Váš objekt.
• Správce nemovitostí ručí za bezproblémový chod budovy, včetně vedení účetnictví. Za tímto účelem je také pojištěn. Čím vyšší pojištění, tím větší záruka pro vlastníky.
• U domů, které se spravují sami, resp. kde správu domu svěří vlastníci pouze výboru společenství, který ji i fyzicky vykonává včetně vedení účetnictví, není žádná kontrola hospodaření výboru.

• Budete-li mít závadu ve vašem bytě, která nesouvisí se společnými prostory domu, můžete si objednat zásah havarijní služby na non stop dispečinku  775 885 885  (v době od 8.00 do 18.00 se dovoláte na Helpdesk Prague Property Management, a.s.. Tuto opravu je však nutno hradit napřímo, a to v hotovosti.

• Pokud máte byt v záruční lhůtě (obvykle 2-3 roky od kolaudace) je možno reklamační závadu v bytě nebo vlastním nebytovém prostoru reklamovat dle pokynu developera. Tento postup vždy stanovuje reklamační řád.
• Doporučujeme oznámit reklamaci způsobem, který Vám zajistí pozdější případné právní vymáhání opravy (např. doporučená pošta, doručení do datové schránky).

• Pokud zjistíte závadu na společných částech domu, oznamte nám ji správci vašeho objektu, který tuto závadu bude reklamovat u developera. Kontakt na správce je vždy vyvěšen na nástěnce vašeho objektu.

• Správce je nutno o změně vlastníka bytu nebo nebytového prostoru informovat co nejdříve, včetně uvedení kontaktů na nového vlastníka a kopie návrhu na vklad do KN. Toto lze učinit neprodleně po dni podání návrhu na vklad do KN.
• Vlastnictví přechází ke dni, ke kterému je zapsána změna v KN (zpravidla je to zpětně datum podání návrhu na vklad vlastnického práva). Toto datum je potřeba správci doložit dokumentem z katastru nemovitostí. Obyčejně to bývá razítko na potvrzené smlouvě vrácené z KN po provedení zápisu. Stačí zaslat kopie stran smlouvy, kde je uveden původní a nový majitel, předmět prodeje a otisk razítka KN s vyznačením data nabytí účinnosti změny vlastnictví.
• Měřené služby (teplo, voda) jsou vyúčtovány na základě stavů měřidel, které si uvedete ve vašem předávacím protokolu a zašlete správci.
• Výrobní čísla, stavy, druh služby (teplo, TUV, SV apod.) a datum odečtu měřidel potvrzené oběma účastníky prodeje je potřeba předat správci. Odečet měřidel může být proveden nejen v den změny vlastnictví, ale i před nebo po tomto datu. Odečtené hodnoty však budou vždy použity tak, jako by k předání bytu došlo v den změny vlastnictví.
• Neměřené služby (např. úklid, výtah, odvoz odpadu, odměna správci) budou rovněž vyúčtovány k datu změny vlastnictví.
• Vyúčtování provádí správce vždy jednou ročně za celý kalendářní rok pro celý dům. Vyúčtování v průběhu roku pro jednoho vlastníka nelze provést. Původní vlastník proto musí správci předat kontaktní údaje pro předání vyúčtování.
• Přehlášení elektřiny, plynu, kabelové TV, telefonu a dalších individuálních služeb v bytě je věc pouze mezi účastníky prodeje a správce tyto služby nevykonává a ani nevyúčtovává.
• Pakliže správci není předán pokyn od původního i nového vlastníka, ke kterému datumu se byt převání, musí se při vyúčtování vycházet z data změny vlastnictví, nikoliv např. z data skutečného předání bytu.

• Ideální doba pro výběr správce je cca 6 měsíců před předpokládanou kolaudací nového objektu. V tuto dobu již developer ví, jaké všechny technologie bude budova obsahovat a zná i předpoklad prodeje jednotlivých bytových a nebytových jednotek.
• V této době se také společně s právníky připravuje Prohlášení vlastníka, které je nutné nastavit nejenom z pohledu prodeje, ale hlavně z pohledu následné správy celého objektu. Špatně připravené Prohlášení vlastníka může způsobit fatální následky jak pro developera, tak i pro jeho klienty. PPM je připraveno se do tohoto procesu zapojit již v této době tak, aby byl následně co nejhladší průběh předání bytů.

• Některé developerské společností, obzvláště nové a menší firmy, mají tendenci si spravovat nově vzniklé projekty po dobu záruky sami. Důvod proč by tak neměli činit je, že ze zdání jednoduché činnosti se může stát černá můra a následné špatné renomé developera. Jde zejména o to, že profesionální správce ví, jak správně nastavit všechny provozní a ekonomické parametry. Nemůže se pak stát, že nebudou nový vlastníci vědět kolik a na jaký účet se mají platit zálohy, jak má fungovat nově vzniklé Společenství vlastníků apod. Další potencionální problém je kvalitní řešení reklamací. PPM má již několik let zpracováno podrobnou metodiku, jak řešit s dodavateli staveb odstraňování závad tak, že bude spokojen jak klient, tak i developer.
• Větší a zavedení developeři si můžou porovnat kvalitu a rozsah služeb PPM oproti stávajícím správcovským firmám. Jde hlavně o výše zmiňovanou metodiku řešení reklamací a rozsah klientské zóny.  Naše společnost je lídr na trhu správy nových rezidenčních staveb a již několikrát jsme si ověřili, že námi vymyšlené postupy a inovace aplikuje naše konkurence.

• Klientská zóna PPM je moderní nástroj pro všechny vlastníky, kde jsou umístěny veškeré potřebné informace jak pro jednotlivé vlastníky, tak hlavně pro výbory jednotlivých Společenství vlastníků.
• V této Klientské zóně má každý vlastník informaci o svém správci, o svých platbách vůči Společenství, dále jsou zde uloženy vyúčtování i několik let zpátky.
• Členové výboru zde mohou podrobně sledovat plnění provádění revizí a servisů, včetně naskenovaných protokolů
• Klientská zóna obsahuje i veškeré účetní údaje, jakožto i jednotlivé faktury v elektronické podobě.
• Prezentace v pdf formátu je umístěna v sekci Služby / Klientská zóna

• Každé Společenství vlastníků musí mít své platné stanovy, které má k dispozici i správce objektu. Tyto stanovy je možno získat i v elektronické podobě na webových stránkách www.Justice.cz (viz užitečné odkazy).
• Tyto stanovy davají pravidla, co a jak má ve vašem domě fungovat.

• Prohlášení vlastníka budovy o rozdělení bytového nebo rodinného domu na bytové a nebytové jednotky (dále jako "prohlášení vlastníka budovy") lze jednoduše definovat jako právní úkon, jímž vlastník budovy, případně pozemku, je-li budova součástí pozemku (jedna osoba, případně manželé) vymezí v předmětné nemovitosti jednotky v právním slova smyslu, tedy buď bytové jednotky nebo nebytové prostory (tj. např. kancelář, dílna, garáž nebo ateliér) včetně jejich příslušenství a vybavení, s nimiž je spojeno užívání společných částí domu vymezených tamtéž. Dům tak bude rozdělen na jednotky, které tvoří bytové spoluvlastnictví dle § 1158 a následující zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník účinný od 1.1.2014 anebo jednotky dle předchozích právních předpisů, konkrétně ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, s nimiž lze dále volně disponovat, tj. prodat, darovat, zatížit zástavním právem atd. S vlastnictvím vymezeného bytu nebo nebytového prostoru je spojeno podílové spoluvlastnictví společných částí domu. Za jednotku se tak považuje byt (nebytový prostor) + podíl na společných částech nemovité věci.

• V případě, že je PPM vybráno jako nový správce budovy, začne co nejdříve jak je to možné přebírat technologie a společné prostory.
• Sestavujeme rozpočet domu tak, aby nebylo ohroženo cash-flow provozu s ohledem na minimalizaci nákladů.
• Při finálním převzetí objektu se sepisuje protokol - seznám vad a nedodělků ze společných prostor a technologií.

• Energetický štítek budovy (dle vyhlášky Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB) stanovuje, kolik energie za rok daný objekt spotřebuje (v MWh).
• Energetický štítek má platnost 10 let
• Povinnost mít PENB upravuje zákon č. 406/2000 Sb. Poslední novelizace byla provedena k 1.7.2015. Ta upravuje a upřesňuje povinnosti, kdo a jak se tento průkaz má používat.
• Přesné informace je možno načerpat na webových stránkách (odkaz Užitečné odkazy) nutno dodat

• Od ledna 2016 je účinná nová vyhláška 269/2015 Sb Ministerstva pro místní rozvoj, která přináší změny v dosavadním způsobu, jakým se v bytových domech rozúčtovávají platby za teplo jednotlivým nájemníkům. Jako každá věc, přinášející změnu do zaběhnutých pořádků, protože se dotýká velké skupiny obyvatel. Podstata vyhlášky spočívá v novém stanovení procentního vyjádření tzv. základní a spotřební složky, a je nově upravena výpočtová metoda při rozdílech v nákladech na vytápění. Nový způsob je především spravedlivější v tom, že pokud dojde k překročení přípustných rozdílů v nákladech na vytápění, provede poskytovatel služeb úpravu výpočtové metody pouze u těch příjemců služeb, u nichž došlo k překročení některé stanovené hranice. Například pokud někdo překročí stanovené hranice odchylky od průměru (spodní hranice -20% a horní hranice +100%) musí počítat s tím, že se jeho hodnota nákladů na vytápění upraví na 80% průměrné hodnoty za zúčtovací jednotku. Upravený náklad na vytápění je pak násobkem výměry započitatelné podlahové plochy a upravené hodnoty. Pokud je tedy např. průměrný náklad na vytápění 100 Kč/1 m², potom se lze pohybovat v rozmezí od 80 Kč do 200 Kč bez úpravy nákladu na vytápění. Nový způsob rozdělení poměru základní a spotřební složky by měl být bytovým domem odsouhlasen (výbor/předseda/shromáždění vlastníků). Další informace k uvedené problematice je možné nalézt například na http://www.okolobytu.cz/clanky/je-nova-vyhlaska-na-rozuctovani-skutecne-takova-hruza).

• Základní složka vyjadřuje tu část nákladů, která není závislá na chování příjemců služeb – konečných spotřebitelů a rozúčtovává se každému podle tzv. započitatelné podlahové plochy bytu, nebo nebytového prostoru. Základní složka nákladů na teplo pokrývá permanentně náklady na pohotovostní výkon otopné soustavy, prostupy tepla, tepelné ztráty vnitřního rozvodu a náklady na temperování společných prostor domu.
• Spotřební složka nákladů na teplo pokrývá náklady na teplo dodané do bytu otopnými tělesy, jehož množství může nájemce ovlivnit regulací přívodu tepla do otopných těles. Vychází z míry indikované spotřeby energie na vytápění. Rozděluje se mezi příjemce služeb podle údajů měřidel s použitím korekcí či výpočtů. Výpočtové metody zohledňují rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepla, která je dána jejich polohou, velikostí otopných těles, způsobem připojení měřidel a projektovanou vnitřní teplotou.

EDA je místo sloužící k přijímání a evidenci požadavků, dotazů vlastníků a členů výborů týkající správy, údržby a provozu objektu směrované na správce a pracovnice evidence plateb. Výhodou EDY je snadné a rychlé zadání požadavku bez nutnosti hledat kontakt na správce nebo pracovnici evidence plateb a jistota, že se na váš požadavek, dotaz, závadu nezapomene. 

Na EDU lze hlásit jakékoliv požadavky, dotazy, závady týkající správy, údržby a provozu objektu, a to ve všední dny od 8.00 hod do 18.00 hod na telefonní číslo  775 885 885 popřípadě kdykoliv na e-mail helpdesk@ppmas.cz a nebo přes webovou aplikaci z „klientské zóny“.