Založení a vznik SVJ není důvodem k obavám, ale má svá pravidla

Společenství vlastníků jednotek

Celý proces založení společenství vlastníků jednotek (SVJ) tvoří dva základní kroky Tím prvním je jeho založení a tím druhým pak samotný vznik společenství. K založení SVJ dojde na základě přijetí stanov, vznikne ale až řádným zápisem do veřejného rejstříku společenství.

Občanský zákoník (NOZ) na společenství vlastníků nahlíží podle 89/2012 Sb. následovně:

„Společenství vlastníků

§ 1194

(1) Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.

(2) Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.

§ 1195

(1) Společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku.

(2) K právnímu jednání, kterým společenství vlastníků zajistí dluh jiné osoby, se nepřihlíží.

§ 1196

(1) Společenství vlastníků právně jedná v mezích svého účelu s vlastníky jednotek i s třetími osobami.

(2) Vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv.

§ 1197

Sdruží-li se společenství vlastníků s jiným společenstvím vlastníků ke spolupráci při naplňování svého účelu nebo stane-li se členem právnické osoby sdružující společenství vlastníků nebo vlastníky jednotek nebo jinak působící v oblasti bydlení, nesmí se zavázat k jiné majetkové účasti, než je poskytnutí členského vkladu nebo poskytování členských příspěvků. Zaváže-li se společenství vlastníků podílet se na ztrátě jiné osoby, hradit její dluhy nebo je zajistit, nepřihlíží se k tomu.

§ 1198

(1) Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.

(2) Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.

§ 1199

Je-li v domě méně než pět jednotek, může být společenství vlastníků založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek.

Založení SVJ

Podle zákona máte pro založení SVJ dvě možnosti. Jako první se nabízí uvedení stanov rovnou do prohlášení vlastníka. Druhý způsob vyžaduje přijetí stanov v rámci zakladatelského právního jednání vlastníků jednotek. Pokud se rozhodnete uvést stanovy přímo do prohlášení vlastníka, pak vám odpadne povinnost přítomnosti notáře při schvalování stanov, což vám můžeme doporučit. Druhý případ se totiž uplatňujeme pouze v ojedinělých situacích.

Založení SVJ vykládá NOZ takto:

„Založení společenství vlastníků

(1) Společenství vlastníků se založí schválením stanov. Nebylo-li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, vyžaduje se ke schválení stanov souhlas vlastníků všech jednotek.

(2) Stanovy obsahují alespoň

a) název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo,

b) sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě,

c) členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování,

d) určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení,

e) určení prvních členů statutárního orgánu,

f) pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí,

g) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

(3) Stanovy vyžadují formu veřejné listiny. To neplatí, zakládá-li se společenství prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě.

§ 1201

Bylo-li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, nepřihlíží se k změnám stanov provedeným před vznikem společenství vlastníků.

§ 1202

(1) Dokud má některý zakladatel společenství vlastníků většinu hlasů, je správcem domu a pozemku. Pro tento účel se na strany smlouvy o výstavbě hledí jako na jednu osobu.

(2) Na správu se použijí pravidla určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy se obdobně použijí ustanovení o shromáždění. K rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce; při rozhodování se nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek.

§ 1203

Ztratí-li správce většinu hlasů, podá nejpozději do šedesáti dnů jako statutární orgán společenství vlastníků návrh na zápis společenství vlastníků do veřejného rejstříku a nejpozději do devadesáti dnů svolá shromáždění. Neučiní-li to, může tak učinit kterýkoli vlastník jednotky.“

Vznik SVJ

K tomu dochází zápisem do rejstříku společenství. Nejdříve však musíte podat návrh na zápis společenství do veřejného rejstříku, který lze provést pouze pomocí inteligentního formuláře. Navíc musíte k návrhu připojit další přílohy:

1. Prohlášení vlastníka nemovitosti a vyrozumění příslušného katastrálního úřadu o zápisu do katastru nemovitostí.
2. Čestné prohlášení všech členů volených orgánů včetně jejich souhlasů se zápisem do rejstříku společenství. Těmi se rozumí členové výboru, předseda společenství vlastníků a členové kontrolní komise.
3. Doložení zápisu ze zasedání výboru všech osob, které byly zvoleny do pozic rozhodnutím výboru. Tato příloha se týká funkce předsedy, místopředsedy a kontrolní komise.
4. Kolky

Založení a vznik SVJ

Finální návrh na zápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek, se všemi patřičnými přílohami, podávají buď všichni členové výboru, předseda SVJ, nebo externí předseda společenství vlastníků jednotek.

Zajistit odborné vypracování stanov společenství, které se stanou součástí prohlášení vlastníka jednotky.

1. Zhotovit všechny potřebné dokumenty pro zapsání společenství do veřejného rejstříku. Tím se myslí:

• Návrh na zápis společenství do rejstříku.
• Zápis ze zasedání výboru, ve kterém probíhala volba předsedy a místopředsedy.
• Prohlášení členů výboru o souhlasu se zápisem do rejstříku a se splněním podmínek stanovených zákonem pro výkon funkce.

2. Podání finálního návrhu na zápis patřičnému rejstříkovému soudu.

Kdy vzniká povinnost založení a vzniku SVJ?

Řada majitelů jednotek nemusí mít zcela jasno v tom, za jakých podmínek vzniká povinnost založení SVJ. K tomu dochází v případě, kdy se jednotliví majitelé stanou vlastníky jednotek v dome tak, že vznikne alespoň pět vymezených jednotek, z nichž jsou alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků. Prohlášení musí podle § 1166 odst. 2 občanského zákoníku obsahovat také návrh stanov společenství.

K právoplatnému založení SVJ pak dochází v okamžiku zápisu změny vlastnických práv v důsledku prohlášení do katastru nemovitostí. Tedy ve chvíli, kdy jsou do katastru nemovitostí zapsány jednotlivé jednotky v domě vymezené prohlášením. Po založení SVJ nesmíte zapomenout podat návrh na zápis společenství do veřejného rejstříku. SVJ pak vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku společenství vlastníků.

Řešíte založení a vznik SVJ? Poraďte s profesionály z PPM

Stále vám vznik a založení SVJ není zcela jasné, nebo máte nějaké doplňující otázky? Veškeré výše uvedené informace a rady chápejte jako obecná doporučení. Pro konkrétní řešení se neváhejte obrátit na profesionály z Prague Property Management (PPM).

Jsme předním poskytovatelem komplexní správy bytových i nebytových prostor v Praze. Spolupracujeme s řadou developerských projektů, a především se soustředíme na odbornou pomoc pro společenství vlastníků jednotek. V současné době zajišťujeme pro více než 140 pražských SVJ a BD služby externího předsedy, ekonomickou i technickou správu budov nebo spolehlivé vedení účetnictví. Aktuálně naše portfolio čítá přes 11 500 bytových jednotek, které spravujeme ve většině lokalit hlavního města. Disponujeme kolektivem zkušených odborníků, certifikací ISO 9001:2008 a nedávno jsme získali také prestižní ocenění „zdravá firma“, díky kterému se řadíme mezi 3% nejstabilnějších firem v České republice.

Každému klientovi se snažíme maximálně zjednodušit podmínky spolupráce. Proto klademe důraz na snadnou a srozumitelnou komunikaci. Pro vaše pohodlí tak vznikla propracovaná klientská zóna s moderním komunikačními nástroji jako „Elektronický domovní asistent“ nebo „Info SMS“.

V neposlední řadě máme k dispozici flexibilní pojištění až do výše 50 000 000 Kč, které se vztahuje na veškeré škody způsobené třetím stranám naší činností.

Přidejte se k našim spokojeným klientům a vyřešte založení i vznik SVJ s profesionály z PPM, Usnadníme vám práci a ušetříme starosti, čas i zbytečně vynaložené finanční prostředky. 

* Veškeré výše uvedené informace jsou pouze obecná ustanovení a nabízí základní vhled do problematiky založení a vzniku SVJ. Pro řešení konkrétních problémů se neváhejte obrátit přímo na specialisty z Prague Property Management.