Žaloby na členy výboru SVJ a nejčastější důvody

Členové výboru společenství vlastníků jednotek (SVJ) se stávají ohroženým druhem. Pokud chcete, nebo jste se již stali členy výboru SVJ, pak vás čeká hned několik skutečností, na které je potřeba se připravit. Rozhodně musíte počítat s převzetím odpovědnosti, která zpravidla není náležitě finančně vykompenzována a také s větší časovou vytížeností. K tomu navíc musíte připočítat i s možností, že vás někdo ze sousedů zažaluje. Jaké povinnosti členů výboru jsou zaneseny v občanském zákoníku, v jaké pozici jsou členové výboru před zákonem a jaké jsou nejčastější důvody žalob na členy výboru SVJ se dočtete v tomto článku.

Žaloba na členy výboru SVJ má oporu v občanském zákoníku

V současné době narůstá počet případů, kdy jsou členové výboru SVJ nebo bytových družstev (BD) nespokojení s fungováním uvnitř společenství. Vyvstalé problémy chtějí řešit soudní cestou a nalézt tak viníka. Často se totiž domnívají, že výbor či představenstvo nepracuje spolehlivě, dostatečně profesionálně nebo efektivně. Kvůli tomu pak vznikají samotnému SVJ, a tedy i jeho členům zbytečné náklady. A je důležité poznamenat, že s podanou žalobou mohou jednotliví členové SVJ také uspět.

Novela občanského zákoníku (OZ), která nabyla platnosti 1. ledna 2014, zahrnuje odpovědnost členů volených orgánů právnických osob za škody, které byly způsobeny při vykonávání funkcí. V OZ je také podle § 159 doslovně uvedeno, že přijmutí funkce člena voleného orgánu počítá s loajálním výkonem funkce a nutnými znalosti dané problematiky. Pokud daný člen s péčí řádného hospodáře není schopen svou funkci plnohodnotně vykonávat a nevyvodí z toho pro sebe patřičné důsledky, může být na jeho počínání nahlíženo jako na nedbalé. Se vším, co vykonávání této pozice obnáší, se přitom má daná osoba seznámit při jejím přijetí.

Zákon staví členy výboru SVJ do pozice vedení akciové společnosti

Každý člen výboru SVJ, BB nebo představenstva přebírá přijetím funkce odpovědnost za to, že při jejím výkonu bude jednat profesionálně, efektivně a v zájmu SVJ či družstva. Nelze to ovšem chápat tak, že musí být odborníkem ve všech otázkách, se kterými se během své činnosti setká. To ostatně ani není možné. Je ale důležité, aby si byl vědom důležitosti úkolů, které sebou výkon funkce přináší a snažil se získávat relevantní informace od odborníků dané oblasti.

Zákon klade na členy výboru SVJ stejné požadavky jako na všechny členy volených orgánů jiných právnických osob. Například na členy představenstva nebo dozorčí rady akciové společnosti. Což je poměrně nešťastné, neboť funkcí ve výboru SVJ se často ujímají lidé jenom proto, že se nenajde nikdo jiný, kdo by byl ochoten funkci vykonávat. Čemuž se nelze tak úplně divit. Pokud totiž máte svou funkci vykonávat svědomitě, a především v souladu se zákonným požadavkem, půjde o práci náročnou psychicky i z časového hlediska. Finanční ohodnocení tomu ale zpravidla neodpovídá. Mnohdy jsou tyto funkce vykonávány zcela zadarmo či za částky ve výši, jež vůbec nezohledňují odpovědnost, kterou na sebe lidé ve funkci berou. Jak dokládají mnohé právní praxe, osoby, které se funkce ujmou, si mnohdy vůbec neuvědomují, co vše sebou výkon funkce přináší. Povinností členů výboru SVJ je totiž podstatně více než jen svolání schůze.

Z čeho mohou pramenit žaloby na členy výboru SVJ?

Nejčastější chybou členů výboru SVJ je nesprávný či laxní přístup k funkci. A to jak při základních úkonech, tak i při vymáhání dluhů. Mezi často zanedbávané povinnosti členů výboru ale patří také pravidelné nahlížení do hospodaření sdružení, kontrola jednotlivých smluv, vyhledávání možností právního domáhání se cestou nápravy, řešení problémů s dlužníky, podílení se na zakázkách pro SVJ a další.

Členy výboru SVJ nelze vždy pokládat za oběti. V mnoha případech jsou výtky a kritika ostatních členů SVJ či ze strany družstva oprávněné. S neznalostí odpovědnosti je úzce spjatý především laxní přístup některých členů výboru, kteří se spokojí s tím, že se funkce ujali a v případě naléhání dalších členů SVJ svolají shromáždění, čímž považují svoji úlohu za splněnou. To je ovšem omyl, který je může stát spoustu času, úsilí a především ztrátu vlastních financí.

Mezi nejčastější situace, kdy dochází k podání žaloby na členy výboru SVJ, jsou případy nevymáhání pohledávek SVJ. Dochází totiž k tomu, že se pohledávky po určité době promlčí, nebo se dlužník ocitne v insolvenci a nečinností výboru ztratí SVJ možnost vymáhat tyto pohledávky zpět. Dalším poměrně častým důvodem podání žaloby na členy výboru SVJ bývají případy zadávání zakázek. Mnohdy se totiž členům SVJ zdají předražené nebo nevýhodné a podezřívají tak členy výboru z toho, že danou zakázkou sledují především svůj osobní prospěch. Na špatné hospodaření SVJ se může přijít také zpětně, kdy je stávající výbor sdružení nahrazen novým. Nově zvolený výbor pak učiní audit hospodaření předešlého výboru a zjistí nesrovnalosti v hospodaření, zakázkách nebo nevymáhání dluhů.

Členové výboru se však své odpovědnosti jen tak nezprostí. V této souvislosti je vhodné uvést, že odpovědnosti se členové výboru nemohou zbavit ani tím, že si najmou na plnění úkolů profesionálního správce nebo se „vzdají" své odpovědnosti ve smlouvě uzavřené se společenstvím. Mylnou představou je i skutečnost, že zánikem členství ve výboru odpovědnost za případné škody zanikne.

Nejrychlejší cestou, jak může výbor vyloučit jednoho ze svých členů, je podání návrhu na ukončení mandátu, svolání mimořádného shromáždění a odhlasování ukončení jeho funkce. Jak už bylo řečeno, ukončením funkce člena SVJ nezaniká jeho odpovědnost za škody, které svým působením způsobil.

Jak předejít žalobám na členy výboru SVJ nebo jak žalobu podat?

Pokud jste jedním ze členů výboru SVJ nebo jeho předsedou, pak máte více možností, jak případným žalobám předejít. V první případě to záleží především na vaší aktivitě, efektivním hospodaření a ochotě podstupovat mnohdy nepříjemné situace při jednání s neplatiči. Druhou možností je přenechání práce výboru renomovaným odborníkům z Prague Property Management, a.s. (PPM), kteří za vás vše vyřeší externě například pomocí zastoupení funkce profesionálního předsedy SVJ.  Zkušený specialista za vaše SVJ převezme plnou právní odpovědnost a bude řídit správu vašeho domu tak, aby vás zbavil zbytečných starostí s řešením pohledávek a efektivně se podílel na optimalizaci rozpočtu nebo případných objednávkách od různých dodavatelů.

Pomoci vám v PPM mohou i v případě podání žaloby na členy výboru SVJ, nebo vám doporučí vhodnou právní kancelář, která řeší danou problematiku, jako je například AK Klusák a spol.

Nechte starosti s řízením SVJ na Prague Property Management (PPM)

Pokud chcete předejít problémům se žalobami na členy výboru SVJ nebo dalším starostem s efektivním hospodaření či vymáháním pohledávek, obraťte se na zkušené profesionály z Prague Property Management, a.s. (PPM).

PPM je ověřená společnost, která je profesionálním poskytovatelem služeb v oblasti facility managementu již přes 20 let. Mezi naše primární služby patří správa bytových a nebytových budov v Praze a blízkém okolí. Na trhu správy nemovitostí působíme již od počátku 90. let a v našem portfoliu se nyní nachází více než 11 tisíc bytových a nebytových jednotek /135 pražských SVJ a BD.

Spolupracujeme na mnoha developerských projektech, zajišťujeme prvotřídní ekonomickou i technickou správu budov a nabízíme také služby profesionálního předsedy SVJ. V současné době jsme jako firma navíc pojištěni na naši činnost a proti případným škodám způsobeným třetím osobám až do výše 50 milionů Kč.