Výbor a jeho pravomoce vůči vlastníkům bytových jednotek v rámci SVJ

Jste jedním ze členů výboru společenství vlastníků jednotek (SVJ) a nejste si jistí, kam až sahají vaše pravomoce? Nebo jste naopak jedním z vlastníků bytových jednotek v domě a řešíte způsobilost výboru? V obou případech je více než žádané, abyste byli dobře seznámeni s jeho právy a povinnostmi, jakožto statutárního orgánu SVJ. Výbor se řídí stanovami jednotlivých sdružení, a především novým občanským zákoníkem (NOZ). V každém případě tu ale platí, že výbor jedná ve prospěch SVJ a měl by jim plně sloužit. Výbor a jeho pravomoce pro vás v Prague Property Management, a.s. rozebereme v následujícím článku.

Výbor jako statutární orgán společenství vlastníků jednotek

Společenství vlastníků jednotek SVJ je právnickou osobou zastupující veškeré vlastníky bytových jednotek v domě.  SVJ rozhoduje o věcech, které se pojí se správou bytového domu i k jeho efektivnímu provozu. Výbor, jakožto statutární orgán sdružení, vykonává a řeší veškeré věci v rámci správy domu a jeho provozu, které stanovy nebo NOZ nesvěřuje do působnosti jinému orgánu SVJ. Nejvyšším orgánem společenství je pak shromáždění vlastníků, které je výlučně složené pouze z majitelů bytových jednotek v domě. Shromáždění periodicky volí jednotlivé členy výboru a také je může průběžně odvolávat z funkce v případě, že svou roli neplní efektivně a ve prospěch SVJ.

Výbor a jeho pravomoce vzhledem k novele občanského zákoníku (NOZ)

Od 1. ledna 2014 vyšla v platnost novela občanského zákoníku (NOZ). Ta pamatujte na odpovědnost jednotlivých členů volených orgánů právnických osob. Příkladem mohou být různé škody, které vzniky při výkonu jednotlivých funkcích ve výboru. V NOZ je podle § 159 doslovně uvedeno následující: “Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky.”

Každý člen výboru je tak přímo odpovědný za výkon své funkce a musí být schopen jednat profesionálně a s péčí řádného hospodáře. Zde může nastat problém v nízké odbornosti osob, které se dobrovolně této role chopí, ale neprosto nedohlédnou důsledků, patřičné způsobilosti a různých povinností, které tato pozice přináší.

Jednotliví členové výboru jsou tak zcela odpovědní za hospodaření, vedou potřebné evidence a rozhodují o všech důležitých věcech v rámci sdružení. Spadá sem například uzavírání různých smluv, zajišťování mnoha dílčích služeb a tvorba revizních zpráv.  Ale o tom až později.

Členem výboru se může stát fyzická, ale i právnická osoba. Nový občanský zákoník (NOZ) umožnil jmenovat členem výboru i osobu, která v rámci sdružení není vlastníkem bytové jednotky. Podmínek pro členství ve výboru pak není mnoho. Podle § 1205 NOZ je nutná pouze plná svéprávnost a naprostá bezúhonnost. Konkrétní stanovy, které si každé společenství odsouhlasí, se však mohou lišit a zahrnovat další podmínky členství. Ty mohou individuálně určovat například délku funkčního období členů nebo rozsah jejich způsobilosti ve specifických oblastech technické a ekonomické správy domu.

Zákoník nahlíží na členy výboru SVJ jako na všechny ostatní členy volených orgánů jiných právnických osob. Tato pozice tak lze srovnat například s funkcí v radě akciové společnosti nebo s pozicí ve firemním představenstvu. Obecně je tak na členy výboru vyvíjen velký tlak. Především stran odbornosti a časové flexibility. Naproti tomu finanční odměna, kterou členové výboru za výkon své funkce pobírají, není přímo úměrná náročnosti dané funkce. Navíc jsou členové výboru často postarší lidé, kteří získali funkci díky svým mnohaletým zkušenostem, nebo se k tomu zkrátka nikdo jiný neměl. Velmi často tak dochází k neshodám a rozepřím, kdy ostatní majitelé bytových jednotek hodnotí práci výboru jako laxní a neprofesionální. Členové výboru si totiž mnohdy sami neuvědomují, co všechno s sebou efektivní a zodpovědný výkon těchto pozic přináší.

Závěrem této pasáže je důležité zmínit, že jednotlivé úkoly, které výbor řeší, mu zadává nejvyšší orgán členství. A tím je shromáždění vlastníků jednotek. Dalším zadavatelem jednotlivých úkolů ještě mohou být orgány státní správy a samosprávy. 

Výbor a jeho pravomoce při plnění jednotlivých úkolů a povinností

Výbor společenství vlastníků jednotek (SVJ) by měl v první řadě jednat zodpovědně, spolehlivě a efektivně. Z logiky věci vychází, že jeho členové musí mít náležitou odbornost a další potřebné vědomosti i schopnosti pro výkon této funkce. Zároveň by měli být také odolní vůči stresu, protože zastávat funkci ve výboru s sebou nese i častou kritiku ze strany shromáždění a jednotlivých vlastníků bytových jednotek.

Dalším kamenem úrazu správného fungování výboru může být dodržování stanovených termínů jednotlivých úkolů. Nejenže je důležité vytvořit praktický a přehledný plán složený z přesných dat zadání a předpokládaného data splnění úkolu, ale nezbytné je i správné rozdělení úkolů z hlediska způsobilosti. Jednotliví členové nemusí být znalci na všechno. Důležité je čerpat informace od externích odborníků a využívat specialisty. Ať už jde o ekonomickou, či technickou správu domu.

Pojďme se tedy podívat, jaké činnosti a povinnosti spadají pod kompetence výboru SVJ:

• Pravidelná kontrola placení příspěvků na správu domu a služby spojené s bydlením.
• Průběžná evidence dat o jednotlivých vlastnících jednotek v rámci katastrálního úřadu a insolvenčního rejstříku.
• Dohled na dodržování domovního řádu a stanov SVJ.
• Vymáhání dluhů vlastníků bytových jednotek za služby a příspěvky v rámci SVJ.
• Výběr dodavatelů služeb třetích stran v rámci SVJ od servisu zařízení až po úklid.
• Uzavírání smluv s dodavateli služeb a odborný dohled na jejich plnění.
• Zajištění flexibilního pojištění jednotlivých částí bytového domu a technických zařízení pod správou SVJ.
• Tvorba rozpočtu fondu oprav v rámci SVJ a dohled na vyplácení peněz z fondů.
• Skladba investičního plánu, nákladová optimalizace a plánování rozpočtu na provoz bytového domu.
• Řešení rekonstrukcí v bytovém domě.
• Pravidelné zajišťování revizí a oprav všech technických zařízení v domě včetně revizních správ a pojištění.
• V případě rozsáhlé rekonstrukce, jejíž schválení překračuje pravomoci výboru, zajišťuje výbor schůzi shromáždění a následné hlasování pro získání dostatečného počtu potřebných hlasů.
• Při shromáždění vlastníků bytových jednotek výbor zajišťuje program schůze a její odborný zápis v souladu se stanovami.
• Členové výboru musí být dobře seznámeni se zněním aktuálních zákonů týkajících se SVJ. Proto by se měli jednotliví členové průběžně vzdělávat a rozšiřovat své znalosti v oblasti, které se v rámci výboru věnují.
• Pravidelné a včasné informování všech vlastníků bytových jednotek v domě o plánovaných opravách, rekonstrukcích a důležitých změnách.
• Výbor aktivně zastupuje majitele bytových jednotek v domě vůči třetím stranám.
• Aktivní řešení konkrétních požadavků vlastníků jednotek a jejich stížností v rámci fungování výboru, provozu domu nebo oprav bytů či společných prostor. Výbor je povinen respektovat stanovy sdružení a jednat v souladu s prohlášením vlastníka bytové jednotky.
• Důsledné vedení evidence činnosti výboru a jednotlivých oprav i rekonstrukcí v domě.

Výbor a jeho pravomoce vzhledem ke správci

Víte, jak postupovat v případě, že se vaše SVJ rozhodne spolupracovat s externím správcem a přenechá odborné záležitosti i hospodaření s vysokými částkami na kvalifikovaném odborníkovi? Rozhodně se ani tak nezbavíte odpovědnosti. Stále totiž platí, že výbor samotného správce vybírá, volí a především řídí. Proto musí výbor SVJ dodržovat stanovy a dbát na přesné vytyčení rozsahu spolupráce a povinností správce. Počínaje smlouvou o správě společných částí domu, ekonomickou i technickou správou domu konče. Na mysli máme především účetnictví, evidence majitelů bytových jednotek, revize zařízení a rozúčtování služeb spojených se správou bytového domu. 

Opět zde platí, že zákonem určenou osobou zodpovídající za správu domu je společenství vlastníků, které je zastoupeno předsedou či samotným výborem. Díky smlouvě pak výbor přenáší některé ze svých povinností na správcovskou firmu. Stále je ale odpovědný za její i svou činnost. Najatá firma nebo externí odborník pak sice řídí chod domu, ale nemá právo přímo určovat povinnosti jednotlivých vlastníků bytových jednotek. Děje se tak pouze skrze statutární orgán nebo stanovy SVJ.

Prague Property Management jako ověřený a profesionální správce

Poohlíží se i vaše společenství vlastníků jednotek (SVJ) po spolehlivém správci, který plně převezme správu bytového domu? Pak zvolte odborníky z pražské realitní společnosti Prague Property Management (PPM).

Pokud hledáte renomované experty na technickou i ekonomickou správu nemovitostí, budou pro vás specialisté z PPM ta pravá volba. Postaráme se o kompletní správu vašeho bytového domu včetně různých oprav, revizí, evidencí, nákladových optimalizací i flexibilního pojištění.

V PPM platíme za ověřeného a spolehlivého partnera řady developerských projektů, ale především více než 140 pražských SVJ a BD. V současné době máme ve správě přes 11 000 bytových jednotek v Praze i blízkém okolí.

Mezi hlavní služby, které naši klienti hojně využívají, patří zajištění profesionálního předsedy SVJ, komplexní facility management nebo zajištění odborného účetnictví. Kompletně zajistíme chod vašeho bytového domu a vezmeme si na starosti třeba i úpravu okolní zeleně nebo zajistíme služby hodinového manžela. Disponujeme propracovanou klientskou zónou, Elektronickým domovním asistentem (EDA) a jako jedni z mála na realitním trhu nabízíme flexibilním pojištění proti škodám způsobeným naší činností vůči třetím stranám až do výše 50 000 000 Kč.