775 885 885
Vážení majitelé bytových jednotek, Vážení nájemníci,
Dovolujeme si vám předložit memorandum týkající se bytového spoluvlastnictví, zejména společenství vlastníků podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Obsahem memoranda je přehledný popis ustanovení upravujících problematiku bytového spoluvlastnictví, společenství vlastníků, jakož též obecná doporučení s tím, že při úpravách konkrétních stanov společenství vlastníků bude nutné znění přizpůsobit okolnostem konkrétního případu.
Je třeba zdůraznit, že stanoviska obsažená níže odrážení názory na možný výklad občanského zákoníku k datu tohoto memoranda s tím, že nelze s ohledem na probíhající diskuzi širší odborné právní veřejnosti k možným výkladům jednotlivých ustanovení občanského zákoníku a absenci závazné judikatury v tomto směru plně vyloučit, že pohled soudců při posuzování konkrétního případu může být i významně odlišný od závěrů činěných v tomto memorandu.
1. Právní úprava
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen NOZ)
- Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen Zákon o službách)
- Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen Nařízení)
zrušeno:
- Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů
- Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek
2. Společenství vlastníků – pojetí právnické osoby
§ 1194 NOZ
- právnická osoba „zvláštního druhu“ založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku, tj. právnická osoba s omezenou právní subjektivitou (viz vymezení správy domu a pozemku, omezení nabývání majetku apod.);
- výslovně je vyloučena způsobilost podnikat nebo podílet se na podnikání jiných osob;
- členství ve společenství je neoddělitelně spjato s vlastnictvím jednotky;
- zákonné ručení vlastníků jednotek za dluhy společenství v poměru podle podílu na společných částech;
§ 1195 NOZ a § 16 Nařízení
- majetková autonomie – společenství může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku;
- příjmy/majetek: movité i nemovité věci sloužící správě, příjmy z příspěvků na správu, výnosy z majetku společenství, včetně úroků z vkladů na účtech, přijatá sankční plnění od vlastníků jednotek či třetích osob, pojistné plnění z pojistných smluv apod.
- příjmem společenství nejsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, a to zejména nájemné z pronájmu společných částí domu, úroky z prodlení placené z důvodu prodlení nájemců společných částí a příjmy od třetích osob plynoucí z provozování technických zařízení v domě pro tyto osoby;
- vyloučena způsobilost společenství zajistit dluh jiné osoby;
§ 1196 NOZ
– právní jednání – SVJ jedná v mezích svého účelu s vlastníky jednotek i se třetími osobami; SVJ zastupuje vlastníky jednotek při uplatňování práv vzniklých vadou jednotky přímo vlastníkovi jednotky;
3. Společenství vlastníků – založení a vznik
Pozor, společenství nevzniká ze zákona; podle NOZ zakladatelským způsobem zahrnujícím 2 fáze, a to (i) založení – schválením stanov, smlouvou o výstavě, prohlášením vlastníka a (ii) vznik – zápisem do rejstříku
§ 1198 NOZ
- povinné založení – v domě, kde je nejméně 5 jednotek, z toho 3 jednotky jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce;
- blokační ustanovení – do katastru nemovitostí se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není katastrálnímu úřadu doložen vznik společenství vlastníků, tj. zápis do rejstříku;
§ 1199 NOZ
- dobrovolné založení – v domě, kde je méně než 5 jednotek, pokud se založením souhlasí všichni vlastníci;
Založení
§ 1200 NOZ
- schválení stanov
- forma veřejné listiny, tj. notářský zápis;
- souhlas vlastníků všech jednotek;
- povinné obsahové náležitosti:
a) název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vzniklo;
b) sídlo určení v domě, pro který společenství vzniklo;
c) členská práva a povinnosti vlastníků jednotek a způsob jejich uplatňování;
d) určení orgánů, jejich působnost, počet členů volených orgánů, funkční období členů volených orgánů a způsob svolávání, jednání a usnášení;
e) určení prvních členů statutárního orgánu;
f) pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí;
g) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a pozemku a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek;
§ 1166 NOZ
- prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři mají být ve vlastnictví tří různých vlastníků
- povinnou náležitostí prohlášení jsou náležitosti stanov;
- prohlášení obsahující i stanovy nemusí mít formu veřejné listiny, tj. notářského zápisu;
- problematické, zda společenství může vzniknout prohlášením jediného vlastníka (developera) – aplikace ust. § 214 a 225 NOZ, tj. založení spolku alespoň třemi osobami;
§ 1170 NOZ
- smlouvou o výstavbě, má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři mají být ve vlastnictví tří různých vlastníků
- povinnou náležitostí smlouvy o výstavbě jsou náležitosti stanov;
- smlouva o výstavbě obsahující i stanovy nemusí mít formu veřejné listiny, tj. notářského zápisu;
§ 1165 NOZ
- rozhodnutím soudu při zrušení spoluvlastnictví či společného jmění a jeho vypořádání
- rozhodnutí soudu by mělo mít náležitosti prohlášení, tedy též náležitosti stanov (viz ust. § 1166)
Vznik
§ 1204 NOZ
- společenství vzniká zápisem do rejstříku
4. Společenství vlastníků– orgány
soustavu povinných orgánů tvoří a) shromáždění a b) volený statutární orgán – výbor/pověřený vlastník;
stanovy mohou zřídit další orgány, např. orgán s kontrolní funkcí apod.
Shromáždění
§ 1206 NOZ
- složení – všichni vlastníci jednotek; každý vlastník má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech; je-li vlastníkem jednotky společenství, k jeho hlasu se nepřihlíží;
– způsobilost – shromáždění je způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů počítanou podle velikosti jejich podílu na společných částech domu; k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů (zákon vyžaduje souhlas 100 % hlasů vlastníků v případě, kdy se mění všem vlastníkům velikost podílů na společných částech domu nebo v případě, kdy se mění poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech domu);
§ 1207 NOZ
- svolání – zasedání shromáždění svolává statutární orgán tak, aby se konalo alespoň 1x ročně; povinnost svolat i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než ¼ všech hlasů, nejméně 2 z nich;
- způsob svolání upravují stanovy; pokud nebude způsob svolání upraven ve stanovách, použijí se podpůrně ust. § 249 NOZ, tj. vhodným způsobem nejméně 30 dnů před konáním zasedání s tím, že z pozvánky musí být zřejmé místo, čas a pořad zasedání (místo a čas zasedání se určí tak, aby co nejméně omezovaly možnost vlastníků jednotek se ho účastnit); nejsou-li k pozvánce připojeny podklady týkající se pořadu zasedání, umožní svolatel každému vlastníku jednotky včas se s nimi seznámit;
§ 1208 NOZ
- působnost – mimo jiné změna stanov, změna prohlášení vlastníka, volba a odvolání členů volených orgánů, určení osoby správce, rozhodování o změně účelu užívání domu nebo bytu, rozhodování o úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek, schválení celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků a schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsob rozúčtování cen služeb na jednotky;
- další záležitosti lze upravit ve stanovách nebo ad hoc, tj. samotným rozhodnutím shromáždění; shromáždění si však nemůže atrahovat výlučnou působnost statutárního orgánů zastupovat společenství;
Statutární orgán
§ 1205 NOZ a § 13 Nařízení
- výbor/předseda společenství vlastníků – nutno se rozhodnout, zda statutární orgán bude jednočlenný nebo kolektivní; nelze oproti předchozí právní úpravě ve stanovách určit alternativně;
- působnost – zastupování společenství vlastníků a vše, co není stanovami, zákonem nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci svěřeno jinému orgánu;
- omezení působnosti statutárního orgánu – § 13 Nařízení – MOŽNOST ODCHYLNÉ ÚPRAVY VE STANOVÁCH
a) rozhodování o nabytí, zcizení (míněn prodej) nebo zatížení movitých věcí, jejichž pořizovací cena nepřesáhne v kalendářním roce souhrnné částky 10 000,- Kč, dále rozhodování o zcizení (prodej) nebo zatížení movitých věcí, jejichž zůstatková cena v kalendářním roce nepřesahuje v souhrnu 10 000,- Kč;
b) rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1 000,- Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií;
- způsobilost – není již nutné, aby člen voleného orgánu nebo zástupce právnické osoby jako člena voleného orgánu byl členem společenství vlastníků;
- nebude-li ve stanovách obsažena další úprava týkající se statutárního, popř. dalších volených orgánů společenství, použijí se podpůrně ustanovení o právnických osobách a o spolku, tj. ust. § 151 až 160 NOZ, ust. § 243 až 247 NOZ a ust. § 262 až 267 NOZ;
§ 1209 a § 258 NOZ, Právo na soudní ochranu
a) právo vlastníka, který byl přehlasován na jednání shromáždění nebo při hlasování per rollam, jde-li o důležitý důvod, obrátit se na soud, aby o záležitosti rozhodl – možnost právo uplatit ve lhůtě 3 měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět;
b) právo každého vlastníka obrátit se na soud, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí shromáždění pro jeho rozpor se zákonem nebo stanovami, pokud se nelze neplatnosti dovolat přímo u orgánů shromáždění – možnost právo uplatnit ve lhůtě 3 měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí (viz ust. § 258 NOZ);
c) právo každého vlastníka, jde-li o důležitý důvod, obrátit se na soud v případě, kdy shromáždění nerozhodlo o záležitosti, která mu byla předložena k rozhodnutí, z důvodů jeho nezpůsobilosti se usnášet;
Rozhodování mimo zasedání
§ 1210 NOZ
rozhodování per rollam – NOZ výslovně upravuje rozhodování společenství mimo zasedání, a to:
a) v případě neusnášení schopnosti shromáždění – rozhodování může navrhnout ve lhůtě jednoho měsíce ode dne, na který bylo svolání shromáždění, osoba, která je oprávněna shromáždění svolat; předmět rozhodování jsou tytéž záležitosti, co byly předmětem programu shromáždění;
b) v jiných případech, pokud to připustí stanovy.
§ 1211 NOZ
- návrh – NOZ výslovně stanoví obsahové náležitosti návrhu, tj. text usnesení, poklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a lhůtu, ve které se má vlastník vyjádřit; neurčí-li stanovy delší lhůtu, platí, že lhůta činí patnáct dní;
§ 1212 NOZ
- hlasování – vyjádření se vlastníka musí obsahovat dle NOZ uvedení dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno a musí být podepsané na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí;
§ 1213 NOZ
- oznámení výsledků hlasování – NOZ ukládá povinnost oznámit výsledky hlasování v písemné formě, včetně celého obsahu přijatého usnesení, bylo-li přijato;
§ 1214 NOZ
- přijetí rozhodnutí – NOZ stanoví, že rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů, kromě rozhodnutí o změně velikosti podílu na společných částech domu všem vlastníkům jednotek a změny poměru výše příspěvku na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, kde se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek;
5. Práva a povinnosti vlastníka jednotky
Povinnosti vlastníka jednotky
§ 1175 odst. 2 NOZ
– udržovací povinnost k bytu a rovněž ke společným částem domu, které jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky (např. balkóny, terasy, lodžie apod.); opravy a údržbu těchto společných částí jsou k tíži vlastníka jednotky; doporučováno v rámci pravidel pro správu domu a užívání společných částí upravit, co jde výlučně k tíži vlastníka a co je hrazeno z prostředků společných;
– povinnost zachování dobrého vzhledu domu;
§ 1176 NOZ
– povinnost řídit se pravidly pro správu domu, tj. jednak obecně závaznými právními předpisy, jednak interními předpisy společenství, např. prohlášením vlastníka, stanovami, ale i domovní řády apod.; s těmito pravidly musí být vlastník jednotky seznámen nebo musí mít alespoň možnost se s nimi seznámit, aby pravidla byla pro vlastníka závazná; vlastník je povinen zajistit jejich dodržování osobami, kterým umožnil přístup do domu nebo bytu, např. nájemce;
§ 1177 odst. 1 a 2 NOZ
– povinnost oznamovací týkající se své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost (při nabytí jednotky ve lhůtě 1 měsíce poté, co se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem jednotky), včetně změn v počtu osob; oznamovací povinnost se týká i nájemců či podnájemců a osob, které v bytě bydlí v souhrnu alespoň tři měsíce v jednom kalendářním roce;
§ 1180 NOZ
– povinnost vlastníka jednotky přispívat na správu domu, a to ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech, není-li určeno jinak; přitom se má rovněž přihlížet k nákladům spojeným se správou domu v případech, kdy je s jednotkou spojeno výlučné užívání některých společných částí domu, např. balkóny, lodžie, terasy přístupné pouze z jednotky;
§ 1181 NOZ
– povinnost vlastníka jednotky platit zálohy na služby a povinnost uhradit nedoplatek do tří měsíců od vyúčtování;
§ 1182 NOZ
– povinnost vlastníka jednotky umožnit vstup do jednotky při jejích stavebních úpravách za účelem ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu;
§ 1183 NOZ
– povinnost vlastníka jednotky nebránit změně domu nebo pozemku při jejich údržbě, opravě, úpravě, přestavbě nebo jiné změně, o níž bylo řádně rozhodnuto; pokud jsou prováděny uvnitř bytu nebo společné části, která mu slouží výlučně, umožní do nich na předchozí výzvu přístup; tato povinnost se vztahuje i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií;
§ 1185 NOZ
– povinnost spoluvlastníků jednotky, včetně manželů zmocnit společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči správě;
§ 1186 NOZ
- přechod dluhů souvisejících se správou domu a pozemku na nabyvatele jednotky, dluhů ze záloh a nedoplatcích na úhradu cen služeb;
– povinnost vlastníka při převodu jednotky předložit nabyvateli potvrzení správce jaké dluhy související se správou přejdou na nabyvatele, popř. že takové dluhy nejsou; za dluhy, které na nabyvatele přešly, ručí převodce; dluhy, které nebudou uvedeny v potvrzení správy, nepřecházejí na nabyvatele, a společenství by je nemohlo po nabyvateli vymáhat (pouze po původním vlastníkovi jednotky);
– povinnost správce při převodu jednotky provést vyúčtování příspěvků na správu dle NOZ není;
Práva vlastníka jednotky
§ 1175 odst. 1 NOZ
– právo vlastníka svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat jednotku, jakož i užívat společné části, avšak nesmí jinému vlastníku ztížit výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části; podpůrně se použije ust. § 1013 NOZ, tj. omezení tzv. imisí
§ 1178 NOZ
– právo vlastníka na sdělení adresy kteréhokoliv vlastníka jednotky nebo nájemce v domě;
§ 1179 NOZ
– právo vlastníka seznámit se s výsledky hospodaření a jak se dům a pozemek spravován; vlastník může nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních kniha a dokladů;
§ 1181 odst. 1 NOZ
– právo vlastníka na vyúčtování záloh na služby;
6. Správa domu a pozemku
§ 1189 NOZ a § 7 až 15 Nařízení
– vymezení správy domu a pozemku – obecná a široká definice – jde o vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech vlastníků jednotek nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek, včetně zachování nebo zlepšení společných částí, jejich změn nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání; správa se vztahuje zásadně na veškeré společné části domu, tj. i na ty, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku; činnosti týkající se správy domu a pozemku jsou pak příkladmým výčtem uvedeny v ust. § 7 (z hlediska provozního a technického) a v ust. § 8 (z hlediska správních činností) Nařízení;
- osoba odpovědná za správu domu a pozemku - společenství vlastníků; v případě, že společenství nevzniklo, pak správce (jde o případy, kdy je v domě méně než 5 jednotek a společenství nevzniklo dobrovolně, a/nebo kdy je sice v domě více než 5 jednotek, z nichž nejméně tři jsou ve vlastnictví různých vlastníků, ale stále existuje zakladatel společenství, který má většinu hlasů);
- oprávnění osoby oprávněné za správu domu a pozemku - sjednávat pro účely správy domu a pozemku smlouvy, jejichž příkladmý výčet je uveden v ust. § 10 Nařízení, např. zajištění dodávek služeb, pojištění domu, nájem společných částí domu, zajištění provozu vybraných technických zařízení, např. kotelny, výměníkové stanice apod.;
- správní firma – osoba oprávněná za správu domu a pozemku je dále oprávněna, určí-li tak shromáždění, uzavřít nebo měnit smlouvu s osobou, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku („správní firma“);
Příspěvek na správu domu a pozemku, zálohy na služby
§ 1180 a 1181 NOZ, § 12 Nařízení a Zákon o službách
členění plateb vlastníků jednotek:
a) příspěvky na správu domu a pozemku – odměny volených orgánů společenství, vedení účetnictví, vlastní správní činnost, revize, opravy, údržba, pojištění apod.
b) služby spojené s užíváním bytu – příkladný výčet v ust. § 3 Zákona o službách – dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čistění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů, odvoz komunálního odpadu.
zálohy na služby – § 4 Zákona o službách – o výši záloh rozhoduje společenství vlastníků (schválení rozúčtovacího klíče shromážděním vlastníků jednotek); není-li rozhodnutí shromáždění, určí výši záloh statutární orgán jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku nebo z posledního zúčtovacího období a/nebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku; změna záloh možná i v průběhu roku v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména změny rozsahu nebo kvality služby;
zúčtovací období – období nejvýše dvanáctiměsíční s tím, že počátek určuje správce; lze upravit podle potřeby společenství;
rozúčtování plateb vlastníků:
a) příspěvky na správu domu a pozemku – § 1180 NOZ a § 12 Nařízení:
aa) na každou jednotku stejně – odměny volených orgánů společenství, vedení účetnictví a podobné náklady vlastní správní činnosti, např. náklady na správní firmu;
ab) ve výši odpovídající podílu na společných částech – všechny ostatní příspěvky vyjma aa);
b) služby – § 5 Zákona o službách
ba) – rozhodnutí společenství, tj. rozhodnutí shromáždění společenství; k rozhodnutí o vyúčtování nákladů na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody je třeba souhlasu všech vlastníků jednotek;
bb) – není- li rozhodnutí shromáždění společenství, platí § 5 a 6 Zákona o službách, tj. náklady na služby se rozúčtují:
a) dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody,
b) provoz a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komínů,
c) umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu podle počtu kabelových zásuvek,
d) provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování;
e) náklady na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé podle právního předpisu, kterým se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii pro vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele, tj. nyní podle vyhlášky č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele.
vyúčtování plateb vlastníků jednotek – § 1181 a § 7 a 8 Zákona o službách:
- lhůta pro vyúčtování – povinnost vyúčtovat a doručit vyúčtování nejpozději do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období, tj. zpravidla do 30.4. následujícího kalendářního roku;
- obsah vyúčtování – skutečná výše nákladů v členění podle poskytovaných služeb, uvedení celkové výše přijatých záloh tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmé a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování;
- lhůta pro vypořádání nedoplatku/přeplatku z vyúčtování – do tří měsíců od vyúčtování (NOZ a Zákon o službách uvádí rozdílné lhůty k vyúčtování, a to 3, resp. 4 měsíců od vyúčtování, doporučuji z opatrnosti činit vypořádání v kratší lhůtě);
- nahlížení do podkladů k vyúčtování – § 8 Zákona o službách – právo vlastníka jednotky písemně požádat o předložení dokladů souvisejících s náklady na jednotlivé služby, způsobem jejich rozúčtování, způsobem stanovení výše záloh za služby a provedením vyúčtování; správce je povinen poskytnout podklady nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období a umožnit vlastníkovi pořízení kopie podkladů (není povinnost kopie vyhotovit, ale umožnit jejich pořízení fotoaparátem apod.);
- námitky a jejich vypořádání – § 8 Zákona o službách – vlastník má právo uplatnit námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování, a to neprodleně, nejpozději do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě doložení dokladů; správce je povinen námitky vyřídit nejpozději do 30 dnů ode dne doručení námitky;
- pokuta – § 13 Zákona o službách – správce i vlastník jednotky jsou povinni v případě, že nesplní jakoukoliv svoji nepeněžitou povinnost vyplývající ze Zákona o službách ve stanovené lhůtě, zaplatit druhé strany smluvní pokutu ve výši 100,- Kč za každý i započatý den prodlení;
- poplatek z prodlení – § 13 Zákona o službách – správce i vlastník jednotky jsou povinni v případě, že budou v prodlení s peněžitým plněním dle Zákona o službách, zaplatit druhé smluvní straně poplatek z prodlení ve výši 1 promile z dlužné částky denně, nejméně však 10,- Kč za každý i započatý měsíc prodlení;
7. Společná ustanovení
§ 1220 NOZ
– vyhotovení úplného znění prohlášení – NOZ ukládá povinnost vyhotovit úplné znění prohlášení vlastníka a uložit jej do sbírky listin katastru nemovitostí a rejstříku společenství;
§ 1221 NOZ
– přiměřené použití ustanovení o spolku – NOZ stanoví, že nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku, vyjma ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzích a o náhradní členské schůzi;
§ 3041 odst. 2 a § 3042 NOZ
– přechodné ustanovení
– ustanovení stávajících stanov SVJ, která odporují donucujícím ustanovením NOZ, tj. ustanovením, od nichž se nelze odchýlit, pozbyly závaznosti 1.1.2014;
- do 31.12.2016 je SVJ povinno přizpůsobit stanovy úpravě NOZ a doručit je soudu, který vede rejstřík;
- odporuje-li název SVJ NOZ, přizpůsobí jej SVJ do 31.12.2015.
DOPORUČENÍ
Změna stanov, názvu
- vhodné upravit v rámci jednoho rozhodnutí o změně stanov;
- vyčkat se změnou stanov cca do 30.6.2015, lze předpokládat, že se ustálí výklady a praxe;
Aktuální postup
- aplikovat donucující ustanovení NOZ a souvisejících právních předpisů, tj. ustanovení, o nichž se nelze odchýlit:
a) členění úhrad na příspěvek na správu domu a na zálohy na služby;
b) pravidla pro rozúčtování některých příspěvků na správu domu;
c) lhůty pro vyúčtování a splatnost nedoplatků/přeplatků;
d) povinnost předat přehled dluhů při převodu jednotky;
e) oznamovací povinnost a evidence vlastníků jednotek.
Stanovy
- ustanovení stanov, která odporují donucujícím ustanovením NOZ, pozbyla dne 1.1.2014 platnosti a nelze je tudíž aplikovat;
- ustanovení stanov, která donucujícím ustanovením NOZ neodporují, ale jsou např. přísnější než platná právní úprava, např. rozhodující většina vlastníků jednotek pro přijetí rozhodnutí zůstávají v platnosti doby změny stanov.
V případě jakéhokoliv dotazu nás, prosím, neváhejte kdykoliv kontaktovat.
S pozdravem
Prague Property Management, a.s.
Luxusní viladům se nachází ve vilové čtvrti Prahy 6 - Bubeneč, Jeho autorem je úspěšný mladý architek Martin Sladký, který za tuto stavbu obdržel několik ocenění.
Jedná se o OC v areálu nové výstavby bytových domů na Praze 8 - Nové Chabry
