Povinnosti a odpovědnost statutárního zástupce SVJ

Společenství vlastníků jednotek mají v českém právním řádu pevně ukotvený status neziskové organizace, který se však v mnohém neliší od společností s ručeným omezeným či akciových společností. Jenže zatímco funkce jednatele s.r.o. či a.s. je brána laickou veřejností s maximální vážností a obezřetností, u předsednictví SVJ je situace poněkud odlišná. Může za to jednak zažitá tradice, že předseda SVJ je zároveň majitelem minimálně jedné bytové jednotky, velké množství malých SVJ po celé České republice, ale i časté názorové třenice, které jsou jakýmsi koloritem setkání vlastníků. Je nicméně pravdou, že ve velkých městech jako je Praha se situace postupně mění k lepšímu, což souvisí s profesionalizací bytové správy obecně i s faktem, že SVJ zde často čítají vyšší desítky až stovky majitelů nemovitostí.

Náročná funkce s velkou odpovědností

Současní předsedové SVJ mnohdy sami nemají nejmenší tušení, že jsou podle NOZ aktuálně osobně odpovědni za řádné splnění zákonných povinností, musí ve všech svých činnostech postupovat s péčí řádného hospodáře a jsou taktéž zodpovědní za škodu jimi způsobenou v souvislosti s výkonem jejich funkce. Platí to přitom nejen o škodě způsobené ostatním majitelům jednotek, ale (podle nového občanského zákoníku) také třetím stranám, a to i z nedbalosti. Členové statutárních orgánů SVJ by jednoznačně měli zvážit konzultaci veškerých důležitých kroků a dokumentů s odborníky, aby se vyhnuli případným nepříjemnostem v budoucnu.

A jaké povinnosti tedy členům výboru či předsedovi SVJ náleží? Jde zejména o následující:

• Plnění úkolů vyplývajících z rozhodnutí společenství vlastníků, státní správy a samosprávy.
• Dohled nad dodržováním smluv na dodávky prací, služeb a revizních zpráv technických zařízení.
• Sledování úhrady příspěvků na správu domu a služby spojené s bydlením.
• Dohled nad změnami vlastníků jednotek v evidenci katastrálního úřadu.
• Pravidelná, kontinuální dohledová činnost v oblasti insolvence vlastníků a jednotek zapsaných v katastru nemovitostí z důvodu vedené exekuce.
• Zřízení pojištění společných částí domu proti živelným škodám, škodám způsobeným činností společenství třetím osobám a případně taktéž pojištění odpovědnosti výboru / předsedy.
• Pořízení zápisu ze schůze SVJ s veškerými zákonnými náležitostmi.
• Povinnost sestavit (či dohlédnout na sestavení) a zejména podepsat účetní závěrku SVJ.

Finanční odměna, nebo služby profesionála?

Současná legislativa klade nemalé nároky na odborné znalosti statutárního orgánu SVJ, které je možné obvykle získat pouze prostřednictvím samovzdělávání či placených kurzů. Zákon nicméně neuvádí, že by v souvislosti s výkonem funkce ve statutárním orgánu SVJ náležela jakákoliv odměna, ta je tak plně v kompetenci shromáždění a často ne zcela odpovídá tíze povinností naložených na bedra předsedy či výboru. Proto je vhodnou alternativou k vedení SVJ „podomácku“ využití služeb profesionálního statutárního zástupce, který splňuje zákonné požadavky a má veškeré povinnosti pečlivě nastudované. Může se zkušeně ujmout vedení schůzí společenství vlastníků, zpracovat veškerou nutnou dokumentaci a komunikovat s dalšími relevantními subjekty a veřejnými institucemi. V případě zájmu se určitě neváhejte obrátit přímo na specialisty z Prague Property Management.