Jak vypadají stanovy SVJ po novelizaci občanského zákoníku

K čemu stanovy SVJ slouží?

Stanovy SVJ můžeme označit za základní dokument, který určuje řád veškeré správy v domě. Udávají nejen pravidla pro bezproblémové fungování SVJ, ale také způsob rozhodování o věcech týkajících se celého objektu. K 1. 7. 2020 došlo ke změnám v občanském zákoníku a změny se dotkly jak založení, tak i vzniku SVJ, včetně celého bytového spoluvlastnictví (zákon č. 163/2020 Sb.).

Jaké změny ve stanovách SVJ novela OZ přinesla?

Předchozí zákon nebyl zrovna přehledný a ve své podstatě ne zcela jasný. Aktualizace tedy byla žádoucí a je změnou k lepšímu. Snahy vedly především k odstranění nejasností týkajících se založení SVJ. Z nynější podoby je již jasné, kdy SVJ může, a kdy musí být založeno.  Novelizovaný zákon popisuje, že SVJ může nově založit pouze jediný vlastník, a to přijetím stanov a zápisem do veřejného rejstříku. Podmínkou pro přijetí je ale prohlášení vlastníka o vlastnictví všech jednotek v domě. V praxi je tímto jediným vlastníkem nejčastěji developer, který založí a nechá SVJ zapsat do rejstříku ještě před prodejem jednotek.

Nově se úprava dotkla i vzniku povinnosti založení SVJ. Zákon stanovuje nutnost založit SVJ v případě, kdy bude v domě minimálně 5 jednotek a 4 různí vlastníci. Kdyby v tomto případě nebylo SVJ založeno a zapsáno do veřejného rejstříku, katastr nemovitostí by nepovolil převod jedné z jednotek do vlastnictví 5 osoby.

Změna stanov SVJ dle předchozí právní úpravy

Od 1. ledna 2014 až do července 2016 nebylo jasné, jakou formou lze měnit stanovy SVJ přijaté ve formě notářského zápisu. V té době se vrchní soudy shodly na tom, že bude využíván dvojí přístup, a to:

• SVJ vzniklá do 1. 1. 2014 měla možnost měnit stanovy přijaté formou notářského zápisu, bez notářského zápisu
• SVJ vzniklá po 1. 1. 2014 měnila stanovy přijaté formou notářského zápisu notářským zápisem

Přestože vrchní soudy vyřešily tuto záležitost jasně, vyvstala nová otázka, a to: „Proč pro SVJ platila rozdílná pravidla?“.

Jak změnit stanovy SVJ dle nové právní úpravy?

Novela platná od 1. 7. 2020 odstraňuje výše uvedený dvojí přístup. Takže se již při změně stanov SVJ nevyžaduje provedení notářského zápisu. Tento požadavek byl do novely vložen až na základě pozměňovacího návrhu v Poslanecké sněmovně. A proto se důvodová zpráva k tomuto tématu nijak nevyjadřuje. Novela v dřívějších ustanoveních nevzpomínala ani to, zda se zrušení tohoto požadavku týká také SVJ vzniklých od 1. 1. 2014 do 30. 6. 2020. Je však zřejmé, že cílem novelizace bylo celkové sjednocení zákona.

Nově lze stanovy SVJ měnit již před jejich vznikem

Dříve platilo, že pokud byly stanovy součástí prohlášení vlastníka nebo smlouvy o výstavbě, nemohly být do vzniku SVJ upraveny. To ovšem neplatilo v případě, kdy byly stanovy SVJ přijaty jako samostatný dokument.

Nově byl zákaz měnit stanovy SVJ před zápisem do veřejného rejstříku zrušen. Pro změnu stanov před vznikem SVJ je však nutný souhlas většiny vlastníků jednotek.

V Prague Property Management zajistíme stanovy dle nového OZ

V PPM platíme za jednoho z předních poskytovatelů služeb spojených se správou bytových i nebytových objektů v Praze a přilehlém okolí. Jsme spolehlivými partnery pro majitele nemovitostí, společenství vlastníků bytových jednotek (SVJ), bytová družstva (BD) a developery.

Klientům nabízíme komplexní facility management, odbornou pomoc předsedy SVJ, technickou a ekonomickou správu objektů včetně vedení účetnictví. Navíc máme k dispozici propracovanou klientskou zónu, díky které budete mít všechny dokumenty přehledně a online k nahlédnutí 24 hodin, 7 dní v týdnu. V neposlední řadě jsme pojištěni proti škodám způsobeným naší činností třetím osobám flexibilním pojištěním do výše 50 000 000 Kč.

Díky certifikaci ISO 9001:2008 spolupracujeme s množstvím významných partnerů a developerů. Nedávno jsme také obdrželi ocenění „zdravá firma“ se skvělým hodnocením a díky tomu se zařadili mezi 3 % nejstabilnějších firem v České republice.

Naši profesionálové vám podají pomocnou ruku, poskytnou cenné rady a podělí se o důležité informace i odborná řešení, která vám ušetří spoustu času i starostí. Například při nejasnostech s novými stanovami SVJ. Proto nás neváhejte kdykoliv kontaktovat.

* Veškeré výše uvedené informace jsou pouze obecná ustanovení a nabízí základní vhled do problematiky stanov SVJ. Pro řešení konkrétních problémů se neváhejte obrátit přímo na specialisty z Prague Property Management.